La location meublée non professionnelle (LMNP) a connu deux réformes importantes : la réintégration des amortissements dans la plus-value de revente, et la baisse des abattements micro-BIC pour les meublés de tourisme. Voici ce qui s’applique aujourd’hui et comment adapter votre stratégie.
Article mis à jour en octobre 2026.
LMNP : rappel du fonctionnement
Vous êtes loueur en meublé non professionnel tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer. Vos loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon l’un des deux régimes :
- le micro-BIC : un abattement forfaitaire est appliqué sur vos recettes, sans déduction des charges réelles ;
- le régime réel : vous déduisez vos charges réelles et vous amortissez le bien et le mobilier, ce qui permet souvent de ne pas payer d’impôt sur les loyers pendant de nombreuses années.
Réforme LMNP : les amortissements réintégrés dans la plus-value
Jusqu’en 2025, les amortissements déduits au régime réel n’étaient pas repris lors de la revente du bien. La loi de finances pour 2025 a changé la règle : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. La plus-value imposable est donc plus élevée.
- La règle vise tous les biens, y compris ceux mis en location avant 2025.
- Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Les logements situés dans certaines résidences de services en sont exclus : résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD et établissements pour personnes handicapées.
Le régime réel reste en général plus avantageux pendant la période de location, mais la fiscalité à la revente doit désormais être anticipée dès l’achat.
Micro-BIC : les nouveaux abattements depuis les revenus 2025
La loi Le Meur sur les meublés de tourisme a réduit l’avantage du micro-BIC pour la location saisonnière :
| Type de location | Abattement | Plafond de recettes (revenus 2025) |
|---|---|---|
| Location meublée classique (longue durée) | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 50 % (contre 71 % auparavant) | 77 700 € |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % (contre 50 % auparavant) | 15 000 € |
Pour les revenus 2026, le plafond de 77 700 € est porté à 83 600 €, celui des meublés de tourisme non classés reste de 15 000 €. Avec un abattement de 30 %, le régime réel devient souvent plus intéressant pour une location de type Airbnb.
Ce qui est en discussion pour 2027
Le projet de loi de finances pour 2027, en cours d’examen au Parlement en octobre 2026, prévoit de nouvelles limites à l’amortissement en LMNP. Ce texte n’est pas adopté à ce jour : nous mettrons cet article à jour dès que les règles seront définitives.
Faut-il encore investir en LMNP ?
Le LMNP reste un régime intéressant, à condition de faire les calculs sur toute la durée de l’investissement :
- comparer micro-BIC et régime réel chaque année, en fonction de vos charges et de votre type de location ;
- simuler l’impôt sur la plus-value au moment de la revente, en tenant compte de la réintégration des amortissements ;
- tenir une comptabilité rigoureuse au régime réel : tableau d’amortissement, liasse fiscale 2031, déclaration 2042-C-PRO.
Nous accompagnons des loueurs en meublé à Lyon et dans sa région : choix du régime, tenue comptable et liasse fiscale, et conseil fiscal avant un achat ou une revente. Pour suivre vos loyers et vos justificatifs au fil de l’eau, nous utilisons la comptabilité en ligne Pennylane.
Source : WebLex – Loueur en meublé non professionnel : nouvelles règles, nouvelles précisions
